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买卖合同无效的陷阱有哪些,买卖合同的风险如何承担?

此文章帮助了279人  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

一、买卖合同无效的陷阱有哪些?

陷阱一:买卖的标的物为大陆禁止流通的物品

如象牙、枪枝、弹药、毒品、珍稀动植物、迷信物品、淫秽物品、走私物品、没有注册商标的人用药品、烟草制品等。

陷阱二:买卖的标的物为大陆限制流通的物品,没有办理相关手续

如违法或违章建筑、寺庙、著名建筑物或文物古迹、海关监管物品、一些麻醉药品等。

陷阱三:卖主对买卖的标的物没有处分权

如拾得物、盗窃物、他人委托保管的物品、被查封、冻结的物品等。

陷阱四:主体不具备相应民事行为能力

陷阱五:企业超越经营范围经营,并且违反特许经营规定

如卷烟、雪茄烟、烟丝、烟草专用机械、外汇、金银及其制品、金银工艺品、珠宝及贵重药材等。

陷阱六:没有代理权或者超越代理权限代理他人买卖

陷阱七:合同没有以书面方式订立

如土地使用权买卖、房地产买卖、技术买卖、作品的发行权转让等。

陷阱八:没有经公证机关公证

如土地使用权的买卖、外销商品房的买卖(上海、江苏等地区)、国有企业的产权出售、有价证券买卖等。

陷阱九:未履行审批、登记、公告等手续

如汽车买卖合同应到车管部门办理过户登记手续、进口农药应经农业行政主管部门登记、全民所有制单位转让专利权应经上级主管机关批准并经中国专利局登记和公告、中国单位或者个人向外国人转让专利权应经中国专利局批准等。

陷阱十:无法履行的合同

二、买卖合同的风险如何承担?

买卖标的物风险责任负担,是指买卖合同履行过程中发生的标的物意外毁损灭失的风险由哪一方当事人负担。在买卖合同中,对于债务不履行或不协助履行,标的物的风险通常由有过失的一方负担。在标的物非因双方当事人的故意或过失而发生意外毁损灭失的情况下,根据《合同法》规定,风险负担按交付原则确定。具体来说,即标的物毁损灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外。对于不动产或船舶、航空器等以登记为权利变动公示的,风险由所有人负担。

对于各种不同交付方式,合同法确定的风险负担原则是:

(1)买受人亲自提取标的物的,出卖人将标的物置于约定或法定地点时起,风险由买受人承担;

(2)出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物,除当事人另有约定外,自合同成立时起,在途风险由买受人承担;

(3)对于需要运输的标的物,没有约定交付地点或约定不明确的,自出卖人将标的物交付给第一承运人起,风险由买受人承担;

(4)买受人受领迟延的,自迟延成立时起负担标的物风险。

另外,根据《合同法》规定,出卖人未按照约定交付有关标的物的单证和资料的,不影响标的物毁损、灭失风险的转移。因标的物质量不符合要求致使不能实现合同目的,买受人拒绝接受标的物或者解除合同的,标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

北京合同纠纷律师温馨提示:

买卖合同中对标的物的检验是买方在受到标的物时,对其等级、质量、重量包装、规格等情况的查验、测试或鉴定。因此合同中应当规定检验的时间、地点、标准和方法、买方发现质量问题提出异议的时间及卖方答复的时间、发生质量争议的鉴定机构。标的物是否过关至关重要,买方切不可忽视。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人,横山书院公益普法中心主任
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