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名为买卖实为赠与 无权处分六年后追认是否已过诉讼时效

咨询时间:2017-09-25
免费咨询房产法律问题:

咨询内容:

父母共有产权的房子,妈妈已经去世7年,父亲通过买卖方式过户给我(实际未付房款,但大哥不知情。我还用补签什么协议吗?),产权已经办理完毕。现在已经过去6年了,才提出要妈妈那份的钱,诉讼时效没过吗?现在产权已经因买卖过户发生改变,这个钱怎么要我出呢?大哥提出要分割属于母亲的那部分,请问现在产权人已经过户给我了,我有义务给他钱吗??他起诉的话是该起诉原来产权人父亲,还是起诉我呢?

文道全律师解答:

该房屋作为你父母的共有房产,在你母亲去世后若没有遗嘱,将自动发生法定遗产继承。

按照《继承法》第十条的规定:遗产按照下列顺序继承:第一顺序:配偶、子女、父母。

第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。

继承开始后,由第一顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。

没有第一顺序继承人继承的,由第二顺序继承人继承。

本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、 养子女和有扶养关系的继子女。

本法所说的父母,包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。

本法所说的兄弟姐妹,包括同父母的兄弟姐妹、 同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、 有扶养关系的继兄弟姐妹。

所以,依法首先进行夫妻财产进行分割,该房产的一半将分成三份。

其中三分之一作为遗产你将会继承,这一半剩下的你父亲取得三分之一,你大哥取得三分之一。

六年前你父亲将该房屋卖与你其实是一种赠与行为,且赠与合同已履行完毕,但是该赠与合同是效力待定的,因为你父亲是无权处分该房产的,要想合同生效需要你大哥的追认。

无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的,该合同有效,赠与合同和其他无权处分合同一样,属于效力待定的合同。

依照《物权法》第一百零六条第一款,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回。

行使物权请求权,诉请受让的第三人返还财产,所以你大哥有权以其所受的损失向你追偿。

如果受让的第三人善意取得无权处分人处分的财产,致使权利人无法追回被处分的财产所遭受的损失,权利人只能依照《物权法》第一百零六条第二款“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

”的规定,要求无权处分人承担赔偿责任。

所以你大哥有权向你和向你父亲请求赔偿损失。

关于诉讼时效的问题,《民法通则》第一百三十五条规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年,法律另有规定的除外。

但是关于合同无效的确认之诉,不能适用诉讼时效规定的。

诉讼时效的客体仅应适用请求权,请求权以外的权利,如支配权、形成权、抗辩权不属诉讼时效的客体,不适用诉讼时效。

理论上无效民事行为确认权属于形成权,而形成权不属诉讼时效的客体,因此,无效民事行为不适用诉讼时效,而适用除斥期间的规定。

因此,你提出的诉讼时效已过的问题不存在。

你大哥有权起诉追认你与你父亲的赠与合同无效,请求赔偿。

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文道全律师
文道全律师北京百环律师事务所主任、高级合伙人,横山书院公益普法中心主任
北京资深房产纠纷律师,具有丰富的房产纠纷案件实务经验
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